Stilgehouden.nl

De lange weg terug: opmaat naar een nieuwe kernsmelting van de woningbouw?

Bron

De Who's zijn weer bezig. Op grond van de uitspraak van het Hooggerechtshof in Collins v. Yellen , waarin werd geoordeeld dat de eis dat het hoofd van het uitvoerend agentschap de Federal Housing Finance Agency (FHFA) alleen om dringende redenen door de president kan worden verwijderd, een schending van de scheiding der machten inhoudt, Biden Administration heeft besloten om directeur Mark Calabria te ontslaan . FHFA was het bureau dat door het Congres werd opgericht om toezicht te houden op de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) Fannie Mae en Freddie Mac na de ineenstorting van de huizenmarkt in 2008. Een van de eerste beslissingen van het agentschap was om de GSE's onder curatele te stellen, om ervoor te zorgen dat ze de financiële activa behielden die nodig waren om de facto garant te blijven staan voor de hypotheekmarkt.

Calabrië, een voormalig directeur van Financial Regulation Studies aan het Cato Institute, was een door Trump aangestelde die de GSE's financiële verantwoordelijkheid wilde opleggen om het aantal wanbetalingen van hypotheken te minimaliseren. Dat viel niet in goede aarde bij Biden, die wil dat FHFA een actieve rol speelt bij het betaalbaar maken van woningen voor mensen met de laagste inkomens. Het lijkt alsof we hier eerder zijn geweest, op dit vergiftigde verband tussen geloofwaardig goede bedoelingen en het in diskrediet brengen van voorspelbare resultaten. Dit zijn tinten van McCulley en Krugman uit 2002, die oproepen tot een huizenbubbel om een kunstmatig gedempte economie kunstmatig te versterken . Er zijn tijden dat ik geloof dat degenen die niet leren van de geschiedenis gedoemd zijn om beleidsmakers te worden.

Er zijn mensen, zoals Manuel Adelino van Duke, die erop wijzen dat subprime-hypotheken de crash niet hebben veroorzaakt , en ze zouden correct zijn. Het percentage subprime-wanbetalingen in het moeras van giftige activa was niet genoeg om het kaartenhuis op zijn kop te zetten. Het merendeel van die in gebreke blijvende activa was in het bezit van kopers met een gemiddeld tot hoger inkomen, van wie velen huizen kochten voor speculatieve doeleinden. Dit wordt erkend, maar we kunnen de subprime-markt eenvoudigweg niet negeren als een nabije oorzaak. De securitisatie van particuliere hypotheken was grotendeels het gevolg van de uitbreiding van risicovolle hypotheken, aangezien het inherente risico van dergelijke instrumenten gepaard ging met de belofte van hogere rendementen. In dit geval stelde securitisatie financiële instellingen ook in staat snel en losjes te spelen met kapitaalreservevereisten, waardoor losbandigheid door alle betrokkenen werd aangemoedigd, inclusief de GSE's die als vangnet moesten optreden tegen dergelijk gedrag via hun eigen, ogenschijnlijk veiliger, door hypotheek gedekte effecten.

Ik kan het eens zijn met de grondwettelijke redenen achter de uitspraak van het Hof, maar ik word even stil gehouden door de redenen achter het ontslag van de heer Calabria. Door de ketenen als het ware van FHFA te halen, kan er eenvoudigweg beleidsdruk worden uitgeoefend op Fannie Mae en Freddie Mac, wat resulteert in bagage en reddingsoperaties. Vóór de huizenbubbel bedroegen de jaarlijkse verliezen van Fannie Mae ongeveer 4 basispunten. Tijdens de crises bedroegen die jaarlijkse verliezen gemiddeld 52 basispunten. Dat is gewoon niet acceptabel voor een instelling die is ontworpen om stabiliteit in de markt te brengen. De plicht van door FHFA gereguleerde GSE's zou, als beursgenoteerde instellingen, moeten zijn jegens hun aandeelhouders, en niet de beleidswensen van een bepaalde president.

Natuurlijk, in een echt vrije en liberale samenleving, zegt hoe we omgaan met de minsten onder ons veel over onze gezondheid in de toekomst. Er zijn een aantal manieren om de beschikbaarheid van eigenwoningbezit voor mensen met de laagste inkomens aan te moedigen zonder dat het overheidsbeleid de markt op een potentieel rampzalige manier kan kapen:

  1. Moedig staten aan om de vereisten voor beroepslicenties te versoepelen: Het belangrijkste afschrikmiddel voor het bezit van een huis voor de armen is het gebrek aan inkomen dat nodig is om in aanmerking te komen voor niet-subprime-hypotheken. Voor veel werknemers die niet over goedbetaalde vaardigheden beschikken, is ondernemerschap de beste manier om hun inkomensniveau te verhogen. Beroepslicentiewetten dienen als een onnodige toegangsdrempel en creëren een plafond voor opwaartse mobiliteit. Ik ben een groot voorstander van bijvoorbeeld de kappersbranche om hun eigen interne normen en certificeringen te creëren om de vaardigheden en kwaliteit van de beoefenaar te beoordelen. Ik zie de noodzaak niet om kappers een licentie te hebben.
  2. Beëindig de drugsoorlog : de vooruitzichten op een baan voor personen met gevangenisgegevens zijn ernstig beperkt. Dit creëert armoede die vaak intergenerationeel is. Geweldloze drugsdelicten mogen eenvoudigweg geen belemmering vormen voor opwaartse mobiliteit. Dit paradigma wordt steeds moeilijker voor beleidsmakers om te rechtvaardigen, aangezien in een toenemend aantal staatswetgevers niet alleen marihuana wordt gelegaliseerd, maar ook belastingen worden geïnd en zelf in de apotheek gaan werken. Het drugsverbod komt niemand ten goede, behalve degenen wiens inkomen wordt verkregen door het creëren van criminelen. Het wordt tijd dat dit paradigma stopt.
  3. Laat de marktmarkt: Er zijn een aantal non-profitorganisaties en particuliere organisaties, zoals de Neighborhood Assistance Corporation of America (NACA), die uitsluitend bestaan om de mogelijkheid van eigenwoningbezit uit te breiden tot Amerikanen met een laag inkomen. Deze organisaties bieden over het algemeen ook financieel advies, kredietreparatie en andere soortgelijke diensten die hun klanten helpen bij het verbeteren van hun financiële gezondheid, naast het kopen van een huis.
  4. Zorg voor fiscale prikkels voor huur-naar-eigen programma's: ik ben over het algemeen voorstander van het verlagen van belastingen om welke reden dan ook, en dit zou zowel de verhuurder als de huurder ten goede komen. Als een deel, of zelfs het geheel, van het bedrag aan huur dat is ontvangen als onderdeel van een huur-naar-eigen contract wordt afgeschreven, zou dit eigenaren van huurwoningen mogelijk kunnen stimuleren om meer van dergelijke contracten aan te gaan. Bovendien zou het toestaan van een belastingvoordeel voor verbeteringen die zijn aangebracht door huurders die betrokken zijn bij een dergelijke woonregeling zowel hun belastingaanslag verlagen als de waarde van het onroerend goed verhogen zodra ze het eigendom hebben overgenomen. Als een extra waarschuwing om roofzuchtige verhuurders te verminderen, als ze zonder reden het contract waardoor de huurder het huis kan kopen niet uitvoeren, kunnen ze worden onderworpen aan boetes voor zowel de belastingvoordelen die ze hebben ontvangen als de verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht .

Uiteindelijk is het doel van securitisatie om risico's te spreiden en te mitigeren, en als hypothecaire borgstellers van de overheid moeten bestaan, moeten ze uitsluitend binnen de kaders van dit doel opereren. Zoals de vrij recente geschiedenis heeft aangetoond, geeft Freddie en Fannie, wanneer ze onverantwoordelijk handelen, een signaal aan marktspelers dat de overheid onverantwoordelijke securitisaties, verzekeringsregelingen en risico goedkeurt en slechte actoren zal redden. We kunnen het ons simpelweg niet veroorloven om deze lange weg achteruit te reizen.

Tarnell Brown is een econoom en analist van het overheidsbeleid in Atlanta.

(0 OPMERKINGEN)

Julia Schoen